Råd dersom sameiet vurderer salg av råloft
Mange sameier har råloft som kan brukes til utbygging av leiligheter. Slike råloft gir muligheter for inntekter ved salg, men sameiet kan også bli påført store kostnader og bryderi dersom byggeprosessen ikke går som planlagt.
Salg av et ubebygget areal skiller seg fra et vanlig eiendomssalg. Avtalen må tilpasses og grundigere enn ved et vanlig salg. Det er behov for å trekke inn spesialisert teknisk og juridisk kompetanse før avtale inngås. I et eierseksjonssameie vil sameierne berøres på ulik måte av selve utbyggingen. Beboerne i første etasje vil kanskje merke lite til utbyggingen, mens det for eierne i de øverste etasjene vil være en betydelig belastning å få et utbyggingsprosjekt i etasjen over.
Det er skatterettslige konsekvenser av et salg som blant annet vil avhenge av om seksjonseieren selv bor i sameiet eller om de leier ut.
Det er mange forhold som må avklares i forbindelse med salg:
På selgersiden må det avklares om det er mulig å oppnå tilstrekkelig flertall i sameiet for utbygging og salg. Det kan være bestemmelser i vedtektene eller privatrettslige avtaler som legger hindringer i veien for salg. Salg av fellesareal krever i utgangspunktet 2/3 flertall i sameiet. Salget må ikke gjennomføres på en slik måte at det er i strid med bestemmelsen om mindretallsvern.
Deretter må det avklares om det er særlige krav som selger ønsker å stille til utbygger. Det kan f.eks. være krav om at hele taket skal fornyes, at det skal bygges heis som er tilgjengelig for alle sameierne, at det skal bygges nye boder, eller at ombygging av trappeganger mv skal gjøres på en bestemt måte. Eksempler på dette er krav til bestemte farger og materialvalg, eller overlys. I og med at utbygging av loft medfører at det må oppføres stillas rundt bygningen i byggeperioden, er maling av fasade også ofte et punkt i avtalene. I forbindelse med ombygging av tak er også renovering av piper over tak en utgift som det er naturlig å plassere hos utbygger.
Selger må også være klar over at en utbygging medfører en rekke kostnader knyttet til tiltak som berører fellesareal, som i utgangspunktet kan kreves dekket av sameiet. Dersom man skal være sikker på at utbygger har plikt til å dekke slike utgifter, må det gå frem av kontrakten.
Noen eksempler på slike kostnader er elektrisitetstilførsel. Større kostnader kan oppstå dersom det viser seg at elektrisitetstilførselen til bygget ikke er tilstrekkelig for å dekke behovet til nye enheter. Utbygger kan bli pålagt en stor kostnad for å kunne etablere nye enheter. Nettleverandøren kan for eksempel kreve at utbygger/sameiet må dekke kostnaden ved å utvide trafostasjon eller andre anlegg som et vilkår for å levere mer strøm til bygget.
For seksjonseierne kan utvidelse av det elektriske anlegget gi en merverdi ved at man får mulighet for større strømtilførsel til leilighetene. Utbygging kan innebære at gammel stigeledning i bygget skiftes ut. Det er viktig å avklare hvem som skal betale for dette på forhånd slik at ikke sameiet blir sittende igjen med regningen.
En utbygging kan også nødvendiggjøre og fremskynde utskifting av eldre røropplegg for vann- og avløp innvendig i bygget og utvendig frem til offentlig vei.
Dersom callinganlegget skal utvides til to eller 4 nye enheter kan dette medføre at det er hensiktsmessig å skifte hele anlegget. Hvem skal betale?
En utbygging vil utløse krav til brannsikring. Dette utredes av egne konsulenter. Typisk vil det være krav til brannsikring eller utskifting av dører i hovedoppgang og baktrapp, krav til brannvarsling, og krav til at seksjonene skal være egne brannceller. I noen tilfeller er det også krav om installering av overrislingsanlegg i hele bygget.
Søknadsprosessen kan også avdekke tiltak i bygget som ikke er registrert hos Kommunen. Bygningen kan være oppført på en annen måte enn det som følger av godkjente byggetegninger, f eks ved at det er bygget terrasser som ikke er omsøkt. I den grad at slike forhold påvirker utbyggingsprosjektet er det viktig at det ryddes opp i og at kjøper er kjent med dem. Tilsvarende gjelder krav om opparbeidelse av vei, eller sovende krav om innbetaling av veirefusjon som vekkes til live når det bygges ut nytt areal.
Sameiet bør også vurdere hvordan kostnadene etter byggeperioden skal fordeles. Man må være enige om ny sameiebrøk for fordeling av felleskostnader. Takvinduer og verandaer som er innbygd i takkonstruksjonen krever hyppigere vedlikehold og utskifting enn vanlige vinduer. Hvis ikke annet er avtalt er sameiet ansvarlig for utskifting, mens eierne av loftseksjonene må stå for vedlikeholdet. Det kan være hensiktsmessig å ta inn i vedtektene at eierne av loftsseksjoner skal ha ansvar også for utskifting av takvinduer og utskifting av membran på takterrasse.
Styret i sameiet må ha tid og kompetanse til å følge opp et byggeprosjekt. Selv om kjøper er den som har ansvaret for utbyggingen, vil sameiet være sterkt berørt i byggeperioden. Noen i styret må følge opp enkeltsaker og problemer som dukker opp. Det kan f eks være knyttet til støy, støv, parkering, lagring av materialer, og valg av byggeløsninger som involverer fellesareal. Det bør avsettes penger til å følge opp prosjektet og til å håndtere eventuelle tvister som måtte oppstå mellom sameie og utbygger.
Kjøper av råloft vil i de fleste tilfeller enten være eier av seksjonen under, som ønsker å utvide sin seksjon, eller en profesjonell utbygger. For sameiet er det viktig at kjøper har økonomi til å gjennomføre utbyggingsprosjektet, og at det selskapet eller de personene som kjøper råloftet kan holdes ansvarlige i samsvar med utbyggingskontrakten. Det hjelper lite at man har inngått avtale med en seriøs aktør dersom avtalepartneren i kontrakten er et «single purpose selskap» uten verdier i selskapet eller at utbyggingsavtalen kan selges videre til andre straks den er inngått.
Ved utbygging må man forholde seg til kommunen og til gjeldende byggeregler. I Oslo er det en egen loftsveileder som gir signaler om hvordan kommunen vil forholde seg til utbygging. Det er ikke uvanlig at en arkitekt utarbeider en mulighetsstudie om utbygging av en eiendom. Dette kan eventuelt kombineres ved at man innhenter en forhåndsuttalelse fra kommunen. Mange bygninger i Oslo ligger i verneområder eller står på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan begrense muligheten for utbygging av loft.
Når man i samarbeid med arkitekt, statiker, brannsikringskonsulent, bygningsingeniør, takstmann og advokat har lagt grunnlaget for et salg er spørsmålet hvordan salget bør finne sted.
Hvordan inngås avtaler om salg av loft?
Det må utarbeides en utbyggingsavtale som blant annet sier noe om sameiets rett til å heve avtalen ved mislighold, dagbøter, og tidsramme for når utbyggingen skal skje. Utbyggingsavtalen sier noe om hvilket areal som skal bebygges, hvor mange boenheter som kan bygges, og hvordan arbeidene skal utføres. I tillegg avklares hvilke tilleggsarbeider som nevnt over som utbygger skal ha ansvar for.
I forkant av avtaleinngåelsen må sameierne ha avklart seg imellom hvilke krav som skal stilles til utbygger og hvordan kostnader og inntekter skal fordeles. Det vil ofte være naturlig å innarbeide endringer i eierseksjonssameiets vedtekter i forkant av salg. Etter at salg har funnet sted kan det være vanskeligere å få vedtatt endringer i vedtektene, og nye eiere vil kunne påberope seg mindretallsvern dersom endringer er til skade for dem.
For sameierne er det f eks viktig at arbeider som medfører stillas foran verandaer ikke gjennomføres midt på sommeren og at utvendige arbeider ferdigstilles raskt. Det er viktig at kjøper er solid, men like viktig er det å sikre at det foreligger en plan for arbeidene og at de utføres av gode håndverkere. Her er det nyttig at sameiet også innhenter råd fra styremedlemmer i andre sameier som har gjennomført salg av råloft.
Det er vanlige er at man engasjerer en eiendomsmegler og/eller advokat for å bistå sameiet. Er det et attraktivt loft vil styret motta tilbud fra firmaer som driver med utbygging og bli oppfordret til å gjennomføre et salg «off market». Det innebærer at man selger loftet uten at det gjennomføres budrunder. For å unngå at det stilles spørsmålstegn ved salgsprosessen i etterkant er styret i sameiet best tjent med at råloftet legges ut for salg på Finn.no og at det gjennomføres en ordinær budrunde. Salg av råloft kan være uryddige, med utbetalinger av returprovisjon, «finders fee» eller utveksling av vennetjenester mellom aktørene. Risikoen for dette reduseres ved et åpent salg.
